深圳楼市国庆开局高走 有项目销售数量超百套|限购|二手房|一手房|深圳市|一线城市|房地产市场

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

“这一波，真的和之前不一样。我们深圳放开限购这几天，整个深圳区域每天都有五六十套的成交，之前每周到周末也就十几套。客户的信心回来了不少。”新政放开后，深圳一家本土房企的营销负责人告诉21世纪经济报道记者。

9月29日，上海、广州与深圳三座一线城市同日发布重磅楼市政策再度松绑限购。

当日，深圳市住建局等四部门联合发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称“深六条”），从限购、限售、限价、税费、信贷、供应等方面优化房地产政策。

此次调整的主要措施包括：非深户核心区购房需缴纳1年社保、非核心区取消限购；取消限售、限价；增值税免征年限由5年调整到2年；首套房首付比例15%、二套房首付比例20%等。

叠加资本市场飘红的情绪，楼市似乎一夕之间情绪扭转。深圳，作为房地产市场投资需求相对活跃的一线城市，率先感受到了火热的气氛。

深圳一售楼处有大量客户来看房 图源：金羊网

在接受21世纪经济报道记者采访的多名房企、中介人士看来，此次深圳虽然还未全域放开限购，但已经足以调动一波需求入市。

虽然如此，市场仍普遍认为，“企稳”仍是当前的主基调。成交量即便往上走，价格也仍将保持稳定。

这种判断也并非没有现实依据。深圳此次同时解除了限售政策，随之而来是二手房挂牌量陡增，库存量也因此推高，二手房的买卖双方博弈，也将持续。

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦就认为，深圳房地产下半场正式拉开序幕，历时几年的房地产调整周期告一段落，接下来将迎来新一轮的上升周期。上升周期不会很猛，而是慢慢往上走。

成交激增

虽然是一线城市，但深圳楼市今年下半年的走势一直低迷，库存量也居高不下。

根据中原地产监测的官方数据显示，今年9月、深圳新房市场总成交2343套，环比下降18%，其中住宅成交1686套，环比下降34%；二手房总成交3986套，环比下降13%，一手住宅连降三个月，二手住宅也连续下降两个月。

在此背景下，深圳楼市的库存量居高不下。中原地产的数据显示，截至9月底，深圳新房可售套数7.75万套、可售面积812万平方米，总去化周期高达27个月；其中住宅新房去化周期为20.8个月。

9月29日的政策，犹如平地一声雷，刺激深圳楼市陡然走高。据深圳中原研究中心，10月1日到3日，深圳二手房成交同比增长233%，一手房成交同比增长569%。

“这几天真的挺疯狂的，都招待不过来，客户都自己去看样板间了。”10月1日，在福田梅林的京基宸悦府，一位销售人员表示。

这并不是孤例。位于非限购区龙华区的华润紫云府销售人员表示，这几天线上咨询明显多了，客户的信心有明显的好转。“有些客户之前来了解过项目，但是有点犹豫，新政一出来定金马上就下了，怕选不到好楼层。”

10月3日，卓越地产的一位销售人士对21世纪经济报道记者展示了内部销控群的信息显示，卓越地产深圳区域成交持续火热，其中位于龙华的卓越珺奕府几乎每小时都有成交信息，“卖得真的很好。”

还有一个典型的变化是，新政之后，深圳的楼盘有不少操着外地口音的潜在购房者看房。上述卓越地产销售人士表示，其所在项目不乏上海、湖南、江西、青海等外地客户。一家龙头房企的深圳区域营销部人士也向21世纪经济报道记者确认，“这几天有一些外地客户，吉林的、山西的都有。”

一手房销售转好，房企喜报连连，据21世纪经济报道记者了解，截至10月4日，华润置地深圳公司认购金额破10亿元；龙华区宏发悦见和府国庆前两日成交量共62套。

卓越珺奕府项目则在新政发布后36小时内销售数量超百套；国庆至今，这一项目也维持着每日近50套的销量。

即便是限购区域，部分楼盘也有不错表现。其中位于南山的金众云山海也因其价格具有吸引力录得较好成交，据金众地产发布的数据，在新政后，金众云山海日均都有35套左右的成交量，截至10月4日，成交量为13亿元。

成色待考

由于此次新政是一线城市同时发布，市场的情绪酝酿非常到位，房企的情绪偏向乐观。在此背景下，部分房企开始有取消折扣的计划。

上述深圳本土房企的营销部人士指出，“我们预判这次的政策和之前的都有些不一样，市场会暖起来的。所以这次我们的策略也不同，之前是尽可能给到折扣收割一波，但这次我们虽然没有涨价但是往回收了一些折扣。”

不过，进入10月3日、4日，市场的热度似乎有所回收。

一位深圳中型房企总部的人士告诉21世纪经济报道记者，“新政出来后，1日、2日我们整个深圳都卖了50多套，我还觉得挺乐观的。但是这两天数据下来了一些，3日30多套，4日20多套，所以整个假期的走势现在就不太好说了。要有一段时间的数据才可以判断行情。”

还有一个信号是，深圳当前的楼市冷热不均的现象仍然存在。“这几天观察下来，非限购区域中龙岗、坪山的成交还是不如龙华和宝安。另外这次对刚需盘的刺激非常明显，很多总价较低的楼盘走量会比较快。”上述龙头房企的人士表示。

在此期间，二手房挂牌量的陡增也加剧了买卖双方的博弈。

据贝壳发布的数据，9月30日深圳新政发布次日，二手房新增挂牌量超过2900套；10月1日，深圳二手房新增挂牌量也有880套，此后每天也在600套上下。其中最典型的是华润城润玺，作为曾经深圳的网红盘，新政后5日在贝壳平台上的新增挂牌量就有过40套。

深圳中原研究中心的数据则显示，新政后（9月30日-10月3日），深圳二手挂牌房源新增10%，其中涨价房源占比4.5% ，降价房源占比4.7%。

一位深圳南山区二手房的中介人士告诉21世纪经济报道记者，“新政后虽然每天都有开单，但其实都要返佣，还是很卷。现在的客户也基本都是刚需客，基本没有投资客了。持币观望的刚需客是在选择符合期望的入市机会，但现在的情况刺激不了大量的客户买房。”

不过，整体来看，此次政策仍有望让深圳楼市企稳。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“今年以来，深圳二手房价在一线城市中跌幅居前，此次大尺度祭出限购松动、限贷调整、税费调整等政策，结合国家的强力部署，将产生极大的降门槛、降成本、提预期效应，对于今年深圳房价持续的下跌趋势也有较强的托举效果。”